Uutesse pindadesse on enim panustanud puidu- ja metallitööstus

Maaklerite jaoks on tootmishoonete arenduste saamine oma portfelli sama haruldane, kui kaubanduskeskuste pindade vahendamine, kuna valdavalt ehitatakse tootmishooneid omaniku enda poolt või üüripinnana ettevõtte vajaduste rahuldamiseks.

Spekulatiivselt arendab lao- ja tootmispindu valdavalt VGP, kuid Eesti turu puhul on tegemist pigem erandiga. Stock-office-tüüpi pinnad või väiksemad laohooned on tootmispindadest jäänud valdavalt puutumata, kuna esiteks on tootmisettevõtete pinnavajadused suuremad (valdavalt küsitakse vabu pindu suuruses 500–2000 ruutmeetrit) ning teiseks nõuavad tootmispinnad sagedamini erilahendusi. Nende all mõtleme enamasti ettevõtte spetsiifikast lähtuvaid erinõudeid, näiteks nõuded tuleohutusele, ventilatsioonile, põrandale, toorme ja lõpptoodangu ladustamise võimalusele jne.

Seetõttu on tihti mõistlikum ehitada tootmisettevõtetele juba oma pind, kui et jagada pinda laohoones, kuskõik ülejäänud pinnad on tüüpsete lahendustega, välja arvatud see üks.

Üürnikena eelistatakse tootjaid. Tulenevalt tüüpsematest lahendustest ning madalamatest püsikuludest on laopindade üürihinnad reeglina veidi madalamad kui tootmispindadel. Kui alates 500 ruutmeetri suuruste laopindade pinnaühiku hind ei tõuse Tallinnas ja selle lähiümbruses reeglina üle viie euro ruutmeetrilt, siis tootmispindade puhul võib olla kuni euro võrra kallim, eriti kui hoone sisseseade üüritakse samuti välja.

Mõned kinnisvaraarendajad eelistavad üürnikena näha just tootmisettevõtteid ning seda hoolimata ühe üürnikuga kaasnevatest riskidest, kuna enamasti sõlmivad tootmisettevõtted pikemaid üürilepinguid ning teiseks on nad tunduvalt stabiilsemad üürnikud, kelle jaoks on tootmise kolimine või äritegevuse lõpetamine tunduvalt ebamugavam lahendus kui laopinna üürniku puhul. Pigem on tootmise üleviimine pikalt kaalutletud strateegilise otsuse tulemus, kui põgenemine ajutiste raskuste tagajärjel.

Ehkki tervikuna ei saa öelda, mis sektor on uute tootmispindade arendamisel või olemasolevate laiendamisel aktiivsem, kuna igas sektoris on olemas omad võitjad ja kaotajad, on põhivarasse investeerimisel valdavalt aktiivsemad kasumlikematel tegevusaladel toimetavad ekspordivõimekad ettevõtted.

Viimastel aastatel on tooni andnud puidu- ja metallitööstus, ent nagu öeldud, leidub aktiivseid osalisi praktiliselt igas töötleva tööstuse valdkonnas.

Ei koondu Harjumaale. Erinevalt laopindadest, kus on vähemalt Harjumaa lõikes väljakujunenud tööstuspargid, ei ole tööstushoonetelasumine Tallinnas või linnalähedastes tööstusparkides nii oluline, kuna lisaks inimressursile on vajalik tooraine kättesaadavus ning tulenevalt asukohast ja tegevusvaldkonnast on võimalik kulusid all hoida. Seetõttu on tootmispindade arendamine Eestis ühtlasemalt jaotunud ning uute tootmishoonete kerkimine Vasalemma või Kuusalusse on tunduvalt tõenäolisem, kui samasse piirkonda laohoonete ehitamine.

Minu hüpoteesi toetab ka statistika, mis ütleb, et alates 2011. aastast on Harjumaal kasutusse antud 31% kogu Eesti uutest või laiendatud tootmishoonetest. Laopindade puhul on Harjumaa osakaal koguni 62% ehk kuni kaks korda kõrgem.

Üle 100 000 ruutmeetri uut pinda on viimase viie aasta jooksul lisaks Harju maakonnale kasutusse antud ka Ida-Viru maakonnas ja Tartu maakonnas.

Arendatakse oma krundi kinnisvara. Eelnevat juttu kokku võttes oleks paslik peatuda sellel, millised tootmishooned on juba sel aastal kasutusse antud ning mida võib turule oodata järgmise aasta-kahe jooksul.

Tootmispindade turu eklektilisuse ilmestamiseks kasutame näitena Harju maakonda. Suurematest hoonetest on Harjumaal sel aastal kasutusse antud Pärnu maantee äärde kerkinud Karl Storzi uus tootmishoone (suletud netopinda 8789 m2), kus valmistatakse endoskoopilisi seadmeid ning Meteki kontserni kuuluv Ekometi tootmishoone, mis püstitati Harku valda. Ekomet toodab on plekist profiile.

Lähitulevikku silmas pidades on suurematest hoonetest Harjumaal ehitusluba antud Talleggi uuele tootmishoonele, puiduimmutaja ja -töötleja Lotus Timber tootmishoonele ning Tallinna vangla meeste tootmishoonele.

Kõiki ülesloetletud pindu iseloomustab see, et tegemist on omakasutuseks ehitatud pindadega, mis viib meid tagasi selle juurde, et kinnisvarabürood jäävad tootmispindade nüansside mõistmisel objektide puudumise tõttu tihti hätta.

Kuna tootmisettevõtete valmidus vabastada kapital varade alt (nn sale-and-leaseback tehing) on sobivate investeeringute vähesuse tõttu väike, eelistatakse arendada oma krundil asuvat kinnisvara, ei muutu olukord lähiaastate lõikes kardinaalselt.

Autor: Igor Habal, Uus Maa kinnisvarabüroo analüütik